记得一位酒店前辈在论及酒店三要素时这样说过：“第一是地点，第二是地点，第三还是地点。”由此可见地点对于酒店来说有何等重要。
3.物业配套条件：免费配套越多越好！
如：楼体外观是否已经美观，是否可以后期再美化
一楼是否有独立的大堂区域，面积多大
楼内是否已经有电梯，没有的话是否可以后期安装
水电暖是否满足做酒店的需要
4.物业消防要求：专业人士申报！
注意：消防是酒店能否启动的最重要审批条件！流程复杂并且投入大！
消防又分一次和二次消防，建筑一次消防是开发商负责，如果一个物业连一次消防都没过，那建议不要租赁。二次消防是租户二次装修后提交审批，建议项目启动前期找有资质消防施工公司申报。
5.物业租赁条件：控制25%！
租期：最低8年，通常是10-15年
免租期：建议3-6个月，最低不低于3个月
租金：建议不高于客房卖价的25%
租金递增：每3年递增5%-8%
（比如：某处3000平米物业排100间房，租金每年100万
平均单间房的每天租金100万÷100间÷365天=27.4
平均每间房价要大于27.4÷25%=110
如果预测房价可以150，租金成本占客房卖价的18%，则租金成本合理）
普通的快捷酒店楼层一般不会太高，临街的一面会比较吵闹，晚上十分影响休息。所以尽量选择楼层较高的房间，最好是顶层，这样即使挨着马路也可以避免过于吵闹。
在选择房间的位置时候，最好避开电梯口，由于入驻旅客的时间不定，基本是半夜都有人进出，楼梯口附近的房间会比较吵，严重影响睡眠。如果可以的话尽量选择沿走廊靠后的房间，但最好不要选走廊尽头的房间，因为走廊尽头的房间可能监控不到位，安全隐患比中间的房间会高一些。
选择酒店的其他事项
有条件的情况下尽量选择“带窗”的房间，一般带窗户的房价会比不带窗户的高一点，但是不带窗户的房间不但住着会比较憋闷，长期的空气流通不利也使不带窗户的房间会有一些异味感。
尽量选择户型方正的房间，方正的户型会让人感觉身心舒畅，半圆形等奇形异状的布局会影响整体感觉及舒适度。尽量不要选择。如果你经常入住某个酒店，那么可以拍下酒店房间的布局图，选好最佳位置的房间，下次入住时可提早预定。
一、一流的商圈，三流的位置。在最好的商圈里找，但门面不一定在正街上，可以在小街小巷子里面。
现在的酒店住客，几乎不再在大街上走着走着看到一个店就去住了，而是用手机一搜：“周围的酒店”！所以网络上的站位比实际上的站位更重要了。
二、到酒店多的地方开酒店，酒店多说明这个地方有流量，拥抱竞争！只要你运营能力足够强，抢别人家的客比自己创造客人更容易。
三、停车场一定要足够，100间房必须要有40个以上的停车位，车位比床位更重要！特别是随着车子越来越便宜，中国也像美国一样慢慢的就变成了车轮上的国家了。
四、要去成熟的商圈，不要挑有待时日的生商圈，不要贪租金便宜，不能幻想着我熬到这个商圈成熟为止。酒店是一个重资产投入，平时日常费用支出也是挺重的，而且还不能拖欠，一旦亏损现金不断的的流失，未必就能撑到流量起来的那一天。到成熟商圈就不一样，流量是肯定有的，各显神通看本事了。再旺的商圈也有人做不好倒闭的，直接去接就好。
主要看交通和地理位置，交通要非常方便，火车站或者公交车站有直接到旅馆附近的公交最好。其次看旅馆定为，如果是商务快捷酒店选择城市中心、写字楼附近。如果是旅游度假宾馆选择在景点、海边附近。
基于这个目的，酒店应如何选址呢，需四原则和五项评估
可见：物业基础展示性，一楼大堂的面积，支撑起产品调性，很容易让客人找到。
可达：人员及车辆能容易到达，尽可能不要有隔离带调头抵达的选址。
可用：物业满足酒店条件，水压、电压、排烟、物业消防、电量能否达到。
可得：符合当地政策，商业性质，消防证办理当地情况了解，房产证面积，地址是否匹配，有无其他纠纷。
一，酒店市场性评估
首先要确定想开酒店类型，自有资金情况，开在哪个地区，基于此再从区域特征、商业成熟度、交通便利度、市政规划4个角度展开剖析。
如以下这个案例，这个选址特征是商业氛围浓厚，成熟度高，商业区密度高于其他区域6.6倍。
交通线路的覆盖是客源的重要因素，例如：附近有无地铁站，高铁站及公交站是否能方便到达城市各地点，有无停车位，开车是否方便，是否需要掉头才能抵达酒店。
市政规划也是需要考虑的一点，周围有无规划的大型商超，写字楼群，创业园区，未来新城的规划等信息用作参考。
不要用酒店品牌或酒店产品能力去挑战商圈属性。
太多历史经验告诉我们，凡是违背客观存在的努力，其结果必然是失败。
酒店商圈内客源多少、客源角色、客源生活工作节奏等都是客观存在的问题，也就是我们无法违背改变的。
例如；酒店开于偏远地方靠近高速、省道，周围没有写字楼也没商业区。再如开在老城区集中的住宅区，周围都是老小区，客源老龄化严重，即使有客源价格也上不来，开在这里想赚钱只能靠意念了。
二，酒店物业整体评估
市场商圈评估后，进行物业的评估。酒店对物业的要求相对其他行业还是比较高的。
物业的租金投资测算在合理范围内，一级商圈里的一级物业是不易赚钱的。物业的租期，一般要求10年-15年的合理时间内，酒店属于重资产长期回报类行业，回本周期长，物业租期短相当于白忙活一场。
其次，物业性质是否商业，产权是否清晰，建筑结构是否要加固，利于改造，暗房占比量是否高等其他因素。
如中高档酒店，从物业整体外观展示性，独栋新物业，落地窗大堂，独立停车场无疑这类物业是非常抢手的，也符合酒店高档的定位。
当拿不准选物业标准时，可根据自身酒店定位，去看看其他同类已开业酒店的物业情况，以此作为参照标准。
位置区域评估过程中，我们可利用百度地图里的热点地图进行查看人流活动范围。以下图深圳福田区为例：
红色区域是人流集中地，多集中在商业区及写字楼，此区域人流活动密集，然后根据红色商业区内的商品价格、周边社区房价、周边餐饮单价、周边酒店价格及销量判断区域内消费实力和消费频次。
另还需结合该区域内，周末与非周末时段热点地图，白天与晚上的热点地图，鉴于此综合判断该区域内人流变动，如观察后，晚上红色热点区域内仍存在大量酒店，那说明该区域属于商务区，相对该酒店生意是很好的。
了解竞争对手，是酒店选址和经营不必可少的一项重要工作，拿到竞争对手经营数据，很容易就能测算出具体的投资测算。
寻找竞争对手，可从OTA主流网站寻找，可从竞争对手的产品、售价、房型、设计经营理念多方位去详细对标。
如果竞争对手，产品和服务及各方面条件都很好，就是生意不好，也给咱敲响警钟，我们的目标客户群体是否定位准确，该地段能否支撑运营成本。
前面准备工作就绪，产品的定位，是加盟还是自创品牌，产品风格中式、简约日式还是欧式，依据区域内的消费群体档次，客源结构，竞争对手，常住人口，客户年龄段，画像这些多角度去定位。
可从城市及商圈内的其他酒店差评统计，依据此可统计出客人喜欢什么不喜欢什么产品，以此作为参考，进行产品调整差异化的定位。